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Conoce qué dice la Ley 675 sobre la cuota de administración en propiedad horizontal, si el incremento va atado al salario mínimo y quién lo aprueba.
Es diciembre y en el grupo del conjunto ya empezó la pregunta de siempre: si el salario mínimo sube, ¿cuánto va a subir la administración? Un propietario dice que la ley obliga a subirla igual que el mínimo; otro dice que lo máximo es el IPC. Y tú sabes que los contratos de vigilancia y aseo sí van a subir en enero.
La confusión es normal, porque cada año circulan versiones distintas sobre lo que dice la ley. Aquí te explicamos qué dice la Ley 675 sobre la cuota de administración, si el incremento está atado al salario mínimo y cómo calcularlo para que la asamblea lo apruebe con claridad.
Índice
En pocas palabras
Proyecta cada rubro del año, no un porcentaje copiado
La asamblea aprueba el presupuesto y, con él, el valor de las cuotas
Cada unidad paga en proporción a su coeficiente de copropiedad
Contexto
La cuota de administración es el aporte que cada propietario hace para cubrir los gastos comunes del conjunto: vigilancia, aseo, servicios de zonas comunes, mantenimientos y seguros.
Según el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, la asamblea aprueba el presupuesto anual y las cuotas para atender las expensas. Cada propietario paga según su coeficiente.
La ley no fija un porcentaje de incremento, no lo ata al salario mínimo ni al IPC y no establece un tope. Eso no significa que la cuota no suba: significa que el incremento debe salir de un presupuesto real, aprobado por la asamblea, y no de un porcentaje copiado.
Incremento de la cuota
Según el artículo 38 de la Ley 675, la asamblea aprueba el presupuesto anual y, con él, el valor de las cuotas. Ni el administrador ni el consejo lo fijan solos.
Lo que debes saber
Una cuota que sube sin aprobación de la asamblea no tiene respaldo. Si un propietario la cuestiona, el acta es lo que sostiene el cobro.
Vigilancia y aseo suelen ajustarse con el salario mínimo. El presupuesto sube, pero eso no obliga a subir la cuota en el mismo porcentaje.
Lo que debes saber
El incremento real sale de sumar todos los gastos del año. Copiar un porcentaje puede cobrar de más o quedarse corto.
Servicios públicos, seguros, mantenimientos y contratos tienen ajustes distintos. Revisarlos uno por uno muestra cuánto debe subir de verdad la cuota.
Lo que debes saber
Un aumento parejo esconde los rubros que más pesan. Con el detalle, la asamblea entiende el porqué de cada peso.
El total del presupuesto se distribuye entre las unidades según el coeficiente de copropiedad, en proporción a cada unidad privada.
Lo que debes saber
Si la cuota sube, sube para todos en la misma proporción. Aplicar el coeficiente igual evita reclamos por cobros desiguales.
Antes de la asamblea, comparte el presupuesto con el detalle de qué sube y por qué. Un cuadro con el año anterior y el nuevo responde casi todas las dudas.
Lo que debes saber
Cuando los propietarios entienden de dónde sale el valor, la discusión se centra en prioridades y no en desconfianza.
Aprobado el presupuesto, informa a todos los propietarios el nuevo valor y la fecha desde la que se cobra, según lo que quedó en el acta.
Lo que debes saber
Si alguien paga con el valor anterior por falta de información, queda un saldo pendiente que nadie esperaba.
Sección 01
En muchos conjuntos, el reglamento o una decisión anterior de la asamblea dice que la cuota sube cada enero en el mismo porcentaje que el salario mínimo. ¿Eso sigue valiendo?
Lo que dice la ley. El incremento es una decisión de la asamblea al aprobar el presupuesto anual. Una regla automática en el reglamento no reemplaza ese presupuesto, que la asamblea debe aprobar cada año.
Lo que puede hacer la asamblea. Revisar el presupuesto real y aprobar el incremento que corresponda. Si quiere eliminar la regla automática del reglamento, la reforma requiere el voto del 70 % de los coeficientes.
Lo que conviene hacer como administrador. Presentar dos escenarios: el valor con el porcentaje del salario mínimo y el valor según el presupuesto real. Así los propietarios deciden con la información completa. Si estás armando ese documento, revisa cómo hacer el presupuesto de la copropiedad.
Lo que queda por escrito. Lo que se decida queda en el acta de asamblea, con el nuevo valor y la fecha desde la que se cobra. Si el presupuesto necesita más de lo que cubre la cuota, la diferencia se lleva a la asamblea y, si hace falta, se evalúa una cuota extraordinaria.
5 errores y cómo evitarlos
Consecuencia
El cobro del nuevo valor queda sin respaldo.
Cómo evitarlo
Lleva el presupuesto a la asamblea. Deja el nuevo valor aprobado en el acta.
Consecuencia
Unos gastos quedan cortos y otros sobran durante el año.
Cómo evitarlo
Proyecta cada rubro con su ajuste. Revisa contratos, seguros y servicios por separado.
Consecuencia
Desconfianza, discusiones largas y riesgo de que no se apruebe.
Cómo evitarlo
Envía el comparativo con la convocatoria. Explica qué sube y por qué.
Consecuencia
Pagos con el valor anterior y saldos pendientes inesperados.
Cómo evitarlo
Informa por el canal oficial. Indica desde qué mes aplica la nueva cuota.
Consecuencia
Reclamos de los propietarios y cobros que se pueden cuestionar.
Cómo evitarlo
Presenta el faltante a la asamblea. Evalúa con ella las alternativas.
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Conclusión
La cuota de administración no sube sola con el salario mínimo. Sube cuando la asamblea aprueba un presupuesto que lo justifica, con cada rubro proyectado y explicado.
¿Sabes cuánto subirán los contratos de tu conjunto el próximo año, si el reglamento tiene una regla automática de incremento y cómo vas a presentar el nuevo valor? Para preparar la reunión, revisa también la convocatoria a asamblea.
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No de forma automática. La Ley 675 no ata el incremento al salario mínimo ni al IPC: lo decide la asamblea al aprobar el presupuesto anual.
La Ley 675 no fija un tope. El valor depende del presupuesto que apruebe la asamblea según los gastos reales del conjunto.
Porque contratos como vigilancia y aseo suelen ajustarse con el salario mínimo. Eso hace subir el presupuesto, aunque la cuota no tenga que subir en el mismo porcentaje.
La asamblea de copropietarios, al aprobar el presupuesto anual, según el artículo 38 de la Ley 675. Ni el administrador ni el consejo pueden fijarlo por su cuenta.
La asamblea igual debe aprobar el presupuesto anual. Si quiere eliminar esa regla del reglamento, la reforma requiere el voto del 70 % de los coeficientes.
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