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Conoce cómo se clasifican las zonas comunes en propiedad horizontal, qué reglas establece la Ley 675 y cómo proteger su uso dentro de la copropiedad.
El salón comunal lleva tres semanas reservado por la misma familia. La piscina tiene un daño que nadie reportó a tiempo. Y el cuarto de basuras se convirtió en bodega privada de alguien del piso 1.
Ninguna de estas situaciones es un accidente. Son el resultado de no tener claras las reglas sobre las zonas comunes en propiedad horizontal: qué son, cómo se clasifican y qué obligaciones generan para el administrador.
Índice
En pocas palabras
de conflictos en PH nacen por el
uso indebido de zonas comunes
conjuntos sin reglamento de uso
documentado para sus áreas
copropiedades registradas con
estos desafíos en el país
Son todos los espacios, instalaciones y elementos que pertenecen colectivamente a los propietarios. No son de nadie en particular: son de todos. Pasillos, escaleras, piscinas, salones, parqueaderos de visitantes, zonas verdes.
Según la Ley 675, las zonas comunes no pueden ser enajenadas, divididas ni usadas de forma exclusiva por ningún propietario, salvo que la asamblea lo apruebe con los quórums que exige la ley.
Todo lo que no es unidad privada es zona común. Sin claridad sobre esta definición, cualquier residente puede justificar un uso indebido argumentando que "no sabía".
Tipos, póliza y restricciones
Áreas indispensables para el funcionamiento y la circulación: pasillos, escaleras, rampas, fachadas, cubiertas, cuartos de contadores.
Lo que debes saber
Descuidar el mantenimiento de estas zonas puede comprometer la seguridad estructural y generar responsabilidad legal directa para el administrador.
Diseñadas para el esparcimiento: piscinas, canchas deportivas, salones comunales, zonas de BBQ, parques infantiles.
Lo que debes saber
No tener reglamento de uso documentado y aprobado. Sin reglas escritas, cualquier restricción que el administrador imponga puede ser cuestionada como arbitraria.
Espacios que prestan funciones prácticas: cuartos de basuras, zonas de reciclaje, cuartos de máquinas, depósitos generales.
Lo que debes saber
El mal uso de estas áreas pasa desapercibido hasta que genera un problema sanitario o de convivencia. Para entonces, el daño ya está hecho.
Vías internas, parqueaderos de visitantes, rampas y zonas de maniobra que garantizan el acceso ordenado al conjunto.
Lo que debes saber
La invasión o uso indebido de estas zonas es una de las causas más frecuentes de conflicto. Sin control documentado, el administrador no tiene herramientas para actuar.
Obligación legal según la Ley 675. Cubre daños físicos a espacios compartidos, responsabilidad civil ante accidentes y pérdidas por siniestros.
Lo que debes saber
Muchos conjuntos tienen pólizas desactualizadas. Eso solo se descubre cuando ocurre un siniestro, y para entonces es tarde.
Ningún propietario puede apropiarse, modificar ni impedir el acceso a zonas comunes sin aprobación de asamblea con quórum legal.
Lo que debes saber
Toda decisión sobre uso excepcional debe quedar registrada en acta de asamblea. Sin ese respaldo, la decisión puede impugnarse.
5 errores y cómo evitarlos
Consecuencia
Conflictos por interpretaciones distintas entre residentes sin base para resolver.
Cómo evitarlo
Publicar el reglamento en el módulo de Comunicaciones con acuse de recibo digital por unidad.
Consecuencia
Deterioro acumulado que eleva costos y genera riesgos para los residentes.
Cómo evitarlo
Programar mantenimientos preventivos desde el módulo de PQRS con cronograma y seguimiento.
Consecuencia
Dobles reservas, conflictos entre vecinos y desgaste innecesario del administrador.
Cómo evitarlo
Módulo de Reservas de DomoNow: calendario en tiempo real sin dobles asignaciones.
Consecuencia
Exposición legal ante accidentes en zonas comunes sin cobertura vigente.
Cómo evitarlo
Gestionar la póliza en el módulo Documental con alertas de vencimiento y acceso por roles.
Consecuencia
Multas y sanciones que afectan el presupuesto del conjunto y la credibilidad del administrador.
Cómo evitarlo
Consultar y difundir el marco normativo desde el módulo Normativo con registro de cumplimiento.
Módulos especializados que transforman
la operatividad en excelencia
Conclusión
Cuando están bien administradas, los residentes confían. Cuando se descuidan, los conflictos no tardan. ¿Tienes claro qué tipo de zona común es cada área de tu conjunto, qué restricciones aplica y si el seguro de áreas comunes está vigente y actualizado?
Respuestas directas para transformar la operativa de tu propiedad
Sí. Pertenecen colectivamente a todos los copropietarios y no pueden ser apropiadas de forma exclusiva por ninguno, salvo aprobación de asamblea con el quórum que exige la Ley 675.
Solo si la asamblea lo aprueba con los quórums de ley y la decisión queda registrada en acta. Sin ese respaldo, cualquier uso exclusivo es una infracción.
Daños físicos a los espacios compartidos, responsabilidad civil ante accidentes en esas zonas y, dependiendo de la cobertura, pérdidas por incendios o fenómenos naturales. Es una obligación legal, no una opción.
Sí, siempre que exista un reglamento de uso documentado y aprobado. Sin ese respaldo, cualquier sanción puede ser impugnada como arbitraria.
Reservas, PQRS, comunicaciones y documental integrados para que el administrador tenga evidencia de cada decisión.