Cargando artículo
Zonas comunes en propiedad horizontal: clasificación
Conoce cómo se clasifican las zonas comunes en propiedad horizontal, qué reglas establece la Ley 675 y cómo proteger su uso dentro de la copropiedad.
Zonas comunes en propiedad horizontal: clasificación y gestión
Normativa
Ley 675 / 2001
EstadoVIGENTE
RegistroEN LÍNEA
Clasificación
El salón comunal lleva tres semanas reservado por la misma familia. La piscina tiene un daño que nadie reportó a tiempo. Y el cuarto de basuras se convirtió en bodega privada de alguien del piso 1.
“
Ninguna de estas situaciones es un accidente. Son el resultado de no tener claras las reglas sobre las zonas comunes en propiedad horizontal: qué son, cómo se clasifican y qué obligaciones generan para el administrador.
Lo que vas a encontrar en este artículo
Estadísticas del sector:
lo que dicen los números
70%
de conflictos en PH nacen por el
uso indebido de zonas comunes
1/3
conjuntos sin reglamento de uso
documentado para sus áreas
500k+
copropiedades registradas con
estos desafíos en el país
DOMONOW
¿Qué son las zonas comunes en propiedad horizontal?
Son todos los espacios, instalaciones y elementos que pertenecen colectivamente a los propietarios. No son de nadie en particular: son de todos. Pasillos, escaleras, piscinas, salones, parqueaderos de visitantes, zonas verdes.
Según la Ley 675, las zonas comunes no pueden ser enajenadas, divididas ni usadas de forma exclusiva por ningún propietario, salvo que la asamblea lo apruebe con los quórums que exige la ley.
Dato Clave
Todo lo que no es unidad privada es zona común. Sin claridad sobre esta definición, cualquier residente puede justificar un uso indebido argumentando que "no sabía".
Tipos, póliza y restricciones
Clasificación y obligaciones
01
Zonas necesarias
Áreas indispensables para el funcionamiento y la circulación: pasillos, escaleras, rampas, fachadas, cubiertas, cuartos de contadores.
Lo que debes saber
Descuidar el mantenimiento de estas zonas puede comprometer la seguridad estructural y generar responsabilidad legal directa para el administrador.
02
Zonas recreativas
Diseñadas para el esparcimiento: piscinas, canchas deportivas, salones comunales, zonas de BBQ, parques infantiles.
Lo que debes saber
No tener reglamento de uso documentado y aprobado. Sin reglas escritas, cualquier restricción que el administrador imponga puede ser cuestionada como arbitraria.
03
Zonas de servicios
Espacios que prestan funciones prácticas: cuartos de basuras, zonas de reciclaje, cuartos de máquinas, depósitos generales.
Lo que debes saber
El mal uso de estas áreas pasa desapercibido hasta que genera un problema sanitario o de convivencia. Para entonces, el daño ya está hecho.
04
Circulación vehicular
Vías internas, parqueaderos de visitantes, rampas y zonas de maniobra que garantizan el acceso ordenado al conjunto.
Lo que debes saber
La invasión o uso indebido de estas zonas es una de las causas más frecuentes de conflicto. Sin control documentado, el administrador no tiene herramientas para actuar.
05
Póliza de áreas comunes
Obligación legal según la Ley 675. Cubre daños físicos a espacios compartidos, responsabilidad civil ante accidentes y pérdidas por siniestros.
Lo que debes saber
Muchos conjuntos tienen pólizas desactualizadas. Eso solo se descubre cuando ocurre un siniestro, y para entonces es tarde.
06
Restricciones Ley 675
Ningún propietario puede apropiarse, modificar ni impedir el acceso a zonas comunes sin aprobación de asamblea con quórum legal.
Lo que debes saber
Toda decisión sobre uso excepcional debe quedar registrada en acta de asamblea. Sin ese respaldo, la decisión puede impugnarse.
Errores que más conflictos generan en zonas comunes
1
Error Operativo
Sin reglamento de uso documentado
Conflictos por interpretaciones distintas entre residentes sin base para resolver.
2
Error Operativo
Mantenimiento reactivo: solo cuando hay daño
Deterioro acumulado que eleva costos y genera riesgos para los residentes.
3
Error Operativo
Sin sistema de reservas para áreas comunes
Dobles reservas, conflictos entre vecinos y desgaste innecesario del administrador.
4
Error Operativo
Póliza de áreas comunes desactualizada
Exposición legal ante accidentes en zonas comunes sin cobertura vigente.
5
Error Operativo
Ignorar restricciones de la Ley 675
Multas y sanciones que afectan el presupuesto del conjunto y la credibilidad del administrador.
Solución DomoNow
Publicar el reglamento en el módulo de Comunicaciones con acuse de recibo digital por unidad.
Solución DomoNow
Programar mantenimientos preventivos desde el módulo de PQRS con cronograma y seguimiento.
Solución DomoNow
Módulo de Reservas de DomoNow: calendario en tiempo real sin dobles asignaciones.
Solución DomoNow
Gestionar la póliza en el módulo Documental con alertas de vencimiento y acceso por roles.
Solución DomoNow
Consultar y difundir el marco normativo desde el módulo Normativo con registro de cumplimiento.
Ecosistema DomoNow
Todo un universo de gestión
Módulos especializados que transforman
la operatividad en excelencia
ConclusiónSolicita tu demo gratuita
Las zonas comunes son el termómetro de la gestión
Cuando están bien administradas, los residentes confían. Cuando se descuidan, los conflictos no tardan. ¿Tienes claro qué tipo de zona común es cada área de tu conjunto, qué restricciones aplica y si el seguro de áreas comunes está vigente y actualizado?
Resolviendo dudas
FAQS
Respuestas directas para transformar la operativa de tu propiedad
01
Sí. Pertenecen colectivamente a todos los copropietarios y no pueden ser apropiadas de forma exclusiva por ninguno, salvo aprobación de asamblea con el quórum que exige la Ley 675.
02
Solo si la asamblea lo aprueba con los quórums de ley y la decisión queda registrada en acta. Sin ese respaldo, cualquier uso exclusivo es una infracción.
03
Daños físicos a los espacios compartidos, responsabilidad civil ante accidentes en esas zonas y, dependiendo de la cobertura, pérdidas por incendios o fenómenos naturales. Es una obligación legal, no una opción.
04
Sí, siempre que exista un reglamento de uso documentado y aprobado. Sin ese respaldo, cualquier sanción puede ser impugnada como arbitraria.
Zonas comunes bajo control
con DomoNow
Reservas, PQRS, comunicaciones y documental integrados para que el administrador tenga evidencia de cada decisión.
Conocer DomoNow