Cargando artículo
Conoce las obligaciones del arrendador, los límites del canon y el incremento del arriendo según la Ley 820 de 2003 en propiedad horizontal.
Un residente llega a la administración porque su arrendador le aumentó el canon más de lo esperado. Otro propietario pregunta si puede exigir un depósito antes de entregar las llaves. ¿Qué puede orientar el administrador y qué deben resolver las partes?
La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana. Conocer sus reglas ayuda a distinguir las obligaciones del contrato de las normas de convivencia del conjunto, sin convertir a la administración en juez de una relación privada.
Índice
En pocas palabras
Canon mensual
Tope sobre el valor comercial estimado, sujeto a las reglas del artículo 18
Reajuste en 2026
IPC de 2025 certificado por el DANE; no es un aumento automático
Mismo precio
Deben transcurrir antes de aplicar el reajuste permitido
Contexto
Esta ley regula los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda: entrega, mantenimiento, pagos, reajustes y terminación. No debe aplicarse automáticamente a locales comerciales ni a modalidades con regulación especial.
En una copropiedad, el contrato vincula al arrendador y al arrendatario. La administración gestiona las zonas comunes y el reglamento, recibe novedades y orienta sobre los canales competentes; no fija el canon ni decide unilateralmente la terminación del contrato.
Conviene mantener separados el expediente de convivencia y la controversia contractual. Una queja por ruido puede activar el procedimiento interno; una discusión sobre el aumento del arriendo corresponde a las partes y, si no hay acuerdo, a la autoridad competente.
Obligaciones del arrendador
El inmueble debe entregarse en condiciones de servicio, seguridad y sanidad, con los servicios y usos acordados.
Lo que debes saber
Documenta el inventario, las fotografías y las novedades. Las consecuencias de un incumplimiento dependen de su alcance y del procedimiento aplicable.
La conservación exige atender las reparaciones que correspondan al arrendador durante el contrato.
Lo que debes saber
Distingue reparaciones necesarias de daños imputables al ocupante y reparaciones locativas; no todo arreglo tiene el mismo responsable.
El artículo 16 prohíbe depósitos en efectivo y cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario.
Lo que debes saber
No se puede eludir la prohibición cambiando el nombre de la garantía. Las garantías de servicios públicos del artículo 15 tienen un régimen especial.
El pago debe respaldarse con un comprobante que identifique fecha, cuantía y período.
Lo que debes saber
Conserva transferencias y recibos. Si hay negativa a recibir o certificar el pago, consulta el procedimiento legal; no improvises una consignación.
El canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial estimado conforme al artículo 18.
Lo que debes saber
Para este cálculo, la estimación comercial no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente.
Informa el monto y la fecha efectiva del incremento por el canal previsto en el artículo 20.
Lo que debes saber
La ley contempla servicio postal autorizado o el mecanismo de notificación personal expresamente pactado. Guarda la evidencia.
Sección 01
5 errores y cómo evitarlos
Consecuencia
Puede infringir la prohibición del artículo 16.
Cómo evitarlo
Revisa el instrumento con asesoría jurídica antes de exigirlo.
Consecuencia
El reajuste puede ser discutido por el arrendatario.
Cómo evitarlo
Comprueba fechas, IPC y valor del canon.
Consecuencia
Se dificulta acreditar qué período fue pagado.
Cómo evitarlo
Entrega y conserva comprobantes identificables.
Consecuencia
Puede resultar inoponible en las condiciones de la ley.
Cómo evitarlo
Notifica por el mecanismo legal o pactado y conserva soporte.
Consecuencia
La duración depende del proceso, las notificaciones y el juzgado.
Cómo evitarlo
No garantices plazos judiciales ni recurras a desalojos de hecho.
Módulos especializados que transforman
la operatividad en excelencia
Centraliza las solicitudes y permite distinguir convivencia de controversias contractuales.
Mantiene disponibles el reglamento y los soportes de gestión que corresponden a la administración.
Centraliza las solicitudes y permite distinguir convivencia de controversias contractuales.
Mantiene disponibles el reglamento y los soportes de gestión que corresponden a la administración.
Centraliza las solicitudes y permite distinguir convivencia de controversias contractuales.
Mantiene disponibles el reglamento y los soportes de gestión que corresponden a la administración.
Conclusión
Orientar con claridad evita que todo conflicto de arrendamiento termine en la oficina de administración. Identifica la norma, conserva la novedad y remite lo contractual a las partes o a la autoridad competente.
La tecnología organiza la comunicación del conjunto; no reemplaza la asesoría legal ni convierte al administrador en parte del contrato.
Respuestas directas para transformar la operativa de tu propiedad
El arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, con reglas sobre obligaciones, pagos, reajustes y terminación. No es el régimen general de los locales comerciales.
Hasta el 5,10 % del canon vigente, después de doce meses bajo el mismo precio y cumpliendo el límite del artículo 18 y la comunicación del artículo 20.
El artículo 16 prohíbe depósitos en efectivo y cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Las garantías especiales de servicios públicos deben revisarse por separado.
No por el solo hecho de administrar la copropiedad. Puede orientar sobre el reglamento y gestionar la convivencia, pero la controversia contractual corresponde a las partes y a las autoridades competentes.
Puede existir causal de terminación y acudirse al proceso de restitución que corresponda. No hay un plazo universal de seis meses ni autorización para sacar al residente por la fuerza.
Conoce cómo DomoNow centraliza comunicaciones, solicitudes y documentos de tu conjunto.