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Conoce las etapas del cobro prejurídico, jurídico y ejecutivo para recuperar cartera morosa en tu copropiedad con respaldo legal y trazabilidad.
Llevas cuatro circulares, dos llamadas y un mensaje en el grupo del conjunto. El apartamento 302 sigue sin pagar y ya van siete meses.
Ahí es donde muchos administradores se quedan quietos, porque el siguiente paso suena a juzgado, a abogado y a dinero que la copropiedad no tiene presupuestado. El proceso combina una gestión prejurídica y, si hace falta, un cobro judicial por la vía ejecutiva. Lo esencial es definir cuándo escalar y qué evidencia conservar.
Índice
En pocas palabras
Acción ejecutiva
Término general desde la exigibilidad de cada cuota, sujeto a interrupción o suspensión
Interés de mora
Interés bancario corriente, salvo una tasa inferior aprobada conforme a la ley
Título ejecutivo
Expedido por el administrador; la demanda requiere además sus anexos legales
Contexto
El cobro prejurídico es todo lo que haces antes de que el caso llegue a un juzgado: la carta, la llamada, el correo, el acuerdo de pago. Todavía no hay demanda, aunque puede participar un abogado, y la idea es que la persona se ponga al día sin llegar a un proceso. Cuándo empieza lo dice tu reglamento, y desde ese día corren los intereses sobre las expensas comunes, que la Ley 675 de 2001 permite cobrar hasta en una y media veces el interés bancario corriente.
Esta etapa no se mide por cuántas veces llamaste, sino por cuánto quedó escrito: fecha, canal, qué le dijiste y qué te respondió. Una llamada sin registro es más difícil de acreditar ante el consejo, el abogado o el juez. Si no tienes un formato, la plantilla de mora en propiedad horizontal te sirve de base.
Casos y pasos
Tu reglamento define desde qué día hay mora. Ese día empieza tu obligación de cobrar.
Lo que debes saber
Si el reglamento calla, rige la asamblea. Deja la fecha de corte por escrito y avisa.
Di quién debe, por cuáles meses y cuánto debe. Suma los intereses y pon la fecha de corte
Lo que debes saber
Dale un plazo claro y un canal para responder. Guarda siempre el acuse de recibo firmado.
Venció el plazo y no hubo respuesta ni acuerdo. La deuda creció dos meses más, sin un abono.
Lo que debes saber
Firmó un acuerdo de pago y volvió a incumplir. Ahí termina lo amigable y empieza lo jurídico
Es el certificado que firmas como administrador. La Ley 675 lo acepta sin ningún trámite más.
Lo que debes saber
Identifica deudor, conceptos, valores y exigibilidad. La demanda también requiere los anexos previstos en el artículo 48.
El abogado presenta la demanda ante el juez competente según cuantía y territorio. El juez revisa el título antes de librar mandamiento de pago.
Lo que debes saber
El pago se ordena en cinco días y las excepciones pueden proponerse en diez. Las medidas cautelares requieren decisión judicial; no son automáticas.
Seis meses de mora y cuatro contactos con soporte. Un acuerdo de pago firmado por las dos partes.
Lo que debes saber
El deudor incumple y el caso pasa a un abogado. La certificación sale el mismo día, sin buscarla.
Sección 01
5 errores y cómo evitarlos
Consecuencia
No queda cómo probar que sí se cobró, y la persona puede decir que nunca le avisaron
Cómo evitarlo
Conserva los soportes y aplica un procedimiento de cobro verificable.
Consecuencia
El caso se frena dos o tres semanas mientras se arma el estado de cuenta a mano
Cómo evitarlo
Conserva los soportes y aplica un procedimiento de cobro verificable.
Consecuencia
La deuda crece, los intereses se acumulan y el caso se vuelve más difícil de cobrar
Cómo evitarlo
Conserva los soportes y aplica un procedimiento de cobro verificable.
Consecuencia
Puede generar una queja por afectación de la privacidad o trato abusivo.
Cómo evitarlo
Conserva los soportes y aplica un procedimiento de cobro verificable.
Consecuencia
La copropiedad puede perder una tutela, pagar costas y seguir sin recuperar la cartera
Cómo evitarlo
Conserva los soportes y aplica un procedimiento de cobro verificable.
Módulos especializados que transforman
la operatividad en excelencia
Registra cada contacto con fecha, hora, canal y soporte, y arma solo la historia del caso
Mantiene capital, intereses y multas al día para preparar la certificación.
Guarda acuerdos de pago, cartas firmadas y acuses de recibo en un solo lugar, con búsqueda
Envía los avisos de mora por los canales autorizados y deja constancia de entrega y lectura
Registra cada contacto con fecha, hora, canal y soporte, y arma solo la historia del caso
Mantiene capital, intereses y multas al día para preparar la certificación.
Guarda acuerdos de pago, cartas firmadas y acuses de recibo en un solo lugar, con búsqueda
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Mantiene capital, intereses y multas al día para preparar la certificación.
Guarda acuerdos de pago, cartas firmadas y acuses de recibo en un solo lugar, con búsqueda
Envía los avisos de mora por los canales autorizados y deja constancia de entrega y lectura
Conclusión
¿Cuántas veces te ha tocado explicarle al consejo por qué el apartamento 302 todavía no paga, sabiendo que sí hiciste algo, pero no puedes mostrarlo?
El cobro necesita una gestión prejurídica documentada y, cuando corresponda, un proceso ejecutivo. Cada contacto, acuerdo y estado de cuenta permite explicar lo actuado frente al consejo y preparar el expediente.
No tienes que ser abogado para cobrar con respaldo. Solo necesitas el proceso claro y cada contacto documentado, con fecha, hora y soporte.
Respuestas directas para transformar la operativa de tu propiedad
Lo que diga tu reglamento. Si no lo define, lo razonable es escalar cuando venció el plazo de la última carta, no hubo respuesta y la deuda ya suma dos meses o más, incluidas las cuotas extraordinarias.
El administrador puede iniciar el cobro judicial conforme a sus funciones. El certificado constituye el título, pero la demanda requiere los demás anexos legales. La contratación y el presupuesto deben ajustarse al reglamento y a las competencias de cada órgano.
Esa ley habla de deudas financieras y su aplicación a las cuotas todavía se discute. En la práctica, seguir sus horarios y su límite de contactos protege a la copropiedad de una queja.
Para las expensas comunes ordinarias, el artículo 29 de la Ley 675 establece solidaridad entre propietario y tenedor a cualquier título, incluido el arrendatario. Revisa el concepto cobrado y la legitimación antes de demandar.
Sí, porque el paz y salvo certifica que la unidad está al día. Lo que no se puede es usarlo como castigo por otros motivos.
Conoce cómo DomoNow organiza contactos, acuerdos y soportes para gestionar la cartera de tu copropiedad.