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Bienes comunes no esenciales en propiedad horizontal
Descubre qué son los bienes comunes no esenciales en propiedad horizontal, qué es la desafectación como concepto jurídico, cómo activarla y cómo gestionar este.
Bienes comunes no esenciales en propiedad horizontal: clasificación, desafectación y gestión en Colombia
Marco legal
Ley 675 Arts. 20-21
EstadoVIGENTE
RegistroEN LÍNEA
Quórum requerido
El gimnasio lleva meses sin mantenimiento. El salón comunal se usa como bodega. Y nadie en el conjunto tiene claro si esos espacios pueden venderse, arrendarse o simplemente dejar de administrarse como bienes comunes. Esa confusión tiene siempre el mismo origen: falta claridad sobre qué son los bienes comunes no esenciales.
“
La Ley 675 distingue entre bienes esenciales y no esenciales, y solo los segundos pueden ser objeto de desafectación. Conocer esa diferencia es clave para tomar decisiones legales en tu copropiedad. Consulta también la clasificación completa de zonas comunes para ampliar este contexto.
Lo que vas a encontrar en este artículo
La propiedad horizontal en Colombia: lo que dicen los números
+500k
Copropiedades
registradas en Colombia
33%
Sin claridad sobre
clasificación de bienes comunes
70%
De conflictos por uso
indebido de espacios compartidos
Clasificación de bienes comunes según la Ley 675
En toda propiedad horizontal en Colombia, la Ley 675 del 2001 distingue dos tipos de bienes comunes:
Bienes comunes esenciales
Son indispensables para que el conjunto funcione: escaleras, ascensores, fachadas, redes eléctricas e hidráulicas. Sin ellos la copropiedad no puede operar y no pueden desafectarse bajo ninguna circunstancia.
Bienes comunes no esenciales
Suman valor y confort pero su ausencia no impide el funcionamiento del conjunto: gimnasios, salones comunales, piscinas, zonas BBQ y canchas deportivas. Solo estos pueden ser objeto de desafectación.
Dato clave
Solo los bienes comunes no esenciales pueden ser objeto de desafectación. Intentar desafectar un bien esencial no tiene validez jurídica bajo ninguna circunstancia.
La desafectación como concepto jurídico
¿Qué es la desafectación?
Es el proceso legal por el que un bien común no esencial deja de ser de todos y pasa a poder venderse o arrendarse. Está regulado por los artículos 20 y 21 de la Ley 675. Si el proceso no se hace correctamente, cualquier decisión sobre ese bien puede anularse.
No es una decisión del administrador
El administrador no puede decidirlo solo ni el consejo tampoco. Necesita el respaldo formal de la asamblea con el 70% de los coeficientes de copropiedad. Sin ese respaldo, el proceso no tiene validez legal.
Solo aplica a bienes no esenciales
Escaleras, ascensores y fachadas nunca pueden desafectarse. Intentarlo con un bien esencial genera nulidad total y puede comprometer al administrador legalmente.
Proceso legal obligatorio
Los 3 pasos del proceso de desafectación
01
Autorización municipal previa
Antes de convocar la asamblea hay que obtener autorización de las autoridades municipales según las normas urbanísticas vigentes del municipio.
Lo que debes saber
Sin esta autorización previa todo lo que venga después queda sin efecto, aunque la asamblea lo haya aprobado formalmente con el quórum correcto.
02
La asamblea decide con el 70%
No basta mayoría simple. Propietarios que representen el 70% de los coeficientes de copropiedad deben votar a favor de la desafectación.
Lo que debes saber
Si no se alcanza ese porcentaje la decisión no tiene validez jurídica y el proceso debe empezar completamente de nuevo desde el primer paso.
03
Escritura pública y registro
La decisión debe formalizarse ante notario en escritura pública y registrarse oficialmente ante la Oficina de Instrumentos Públicos.
Lo que debes saber
Sin ese registro el proceso no existe para nadie fuera del conjunto y todo el trabajo previo queda sin efecto legal ante terceros.
Los 5 errores más costosos en la gestión de bienes comunes
1
Error Operativo
No clasificar correctamente los bienes comunes del conjunto
Decisiones sobre bienes esenciales que no pueden tomarse legalmente, con nulidad total del proceso
2
Error Operativo
Iniciar la desafectación sin autorización municipal previa
El proceso es inválido desde el inicio aunque la asamblea lo haya aprobado con el quórum correcto
3
Error Operativo
No alcanzar el 70% de los coeficientes de copropiedad
La decisión de asamblea no tiene validez jurídica aunque todos los presentes hayan votado a favor
4
Error Operativo
No elevar la decisión a escritura pública y registrarla
La desafectación no tiene efectos legales frente a terceros aunque internamente todo parezca en orden
5
Error Operativo
No documentar cada etapa del proceso con evidencia
Sin evidencia cualquier decisión puede cuestionarse en cualquier momento por cualquier copropietario o autoridad
Solución DomoNow
Módulo Normativo.
DomoNow documenta y clasifica cada bien común con alertas legales cuando se intenta actuar sobre bienes esenciales.
Solución DomoNow
Control de requisitos previos.
DomoNow registra cada paso obligatorio del proceso y alerta cuando falta alguno para continuar legalmente.
Solución DomoNow
Módulo de Votaciones.
DomoNow registra coeficientes y calcula el quórum requerido en tiempo real con trazabilidad auditable.
Solución DomoNow
Módulo Documental.
DomoNow organiza escrituras, actas y autorizaciones con acceso por roles y control de versiones completo.
Solución DomoNow
Trazabilidad total.
DomoNow mantiene el historial completo de cada etapa del proceso con fecha, responsable y documentos adjuntos.
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ConclusiónSolicita tu demo gratuita
La gestión de bienes comunes requiere respaldo legal
Los bienes comunes no esenciales son espacios que generan valor, conflictos y decisiones legales con consecuencias reales para toda la copropiedad. ¿Tienes claridad sobre cuáles son los bienes no esenciales de tu conjunto y qué pasos debe seguir la asamblea si decide iniciar un proceso de desafectación? Si quieres gestionar este proceso con trazabilidad y documentación organizada, DomoNow puede acompañarte.
Resolviendo dudas
FAQS
Respuestas directas para transformar la operativa de tu propiedad
01
Los esenciales son indispensables para el funcionamiento del conjunto y no pueden desafectarse. Los bienes comunes no esenciales suman valor pero no son imprescindibles; son los únicos que pueden ser objeto de desafectación según la Ley 675.
02
Es el proceso mediante el cual un bien común no esencial deja de estar afectado al uso colectivo y puede venderse o arrendarse. Está regulado por los artículos 20 y 21 de la Ley 675 y requiere el 70% de los coeficientes de copropiedad en asamblea.
03
Antes de convocar la asamblea se debe obtener autorización de las autoridades municipales o distritales competentes según las normas urbanísticas vigentes. Sin este paso previo el proceso no puede continuar.
04
El proceso no tiene validez jurídica y cualquier acto realizado sobre ese bien puede ser impugnado y declarado nulo.
05
Depende del reglamento del conjunto. En algunos casos el arrendamiento puede aprobarse en asamblea sin desafectación formal. Lo recomendable es consultar con un abogado especializado antes de tomar esa decisión.
Gestiona bienes comunes con respaldo legal y trazabilidad
DomoNow centraliza la documentación, los procesos de asamblea y el seguimiento normativo para que cada decisión sobre tus bienes comunes tenga soporte legal desde el primer paso. Agenda una demo gratuita.
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