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Conoce qué dice la Ley 2068 de 2020 sobre el Airbnb en propiedad horizontal, qué exige el reglamento y cómo llevar el control de huéspedes en portería.
Es viernes, 9 de la noche. Llegan a portería cuatro personas con maletas y dicen que van para el 503. No están en ninguna lista y el propietario no contesta el teléfono. El vigilante no sabe si dejarlas entrar, y al otro día la administración recibe quejas por ruido y por el uso de la piscina hasta la madrugada.
Esto no pasa por descuido de nadie: pasa porque las reglas del arriendo turístico están repartidas en varias normas. Aquí te explicamos qué dice la ley sobre el Airbnb en propiedad horizontal, qué debe cumplir un apartamento que se arrienda por días y cómo llevar el control de huéspedes en portería.
Índice
En pocas palabras
Debe autorizar de forma expresa el uso turístico del apartamento
El apartamento debe estar inscrito antes de ofrecerse por días
Lista previa de huéspedes, ingreso y salida registrados en la minuta
Contexto
Arrendar un apartamento por días a turistas no es un arriendo tradicional. Para la ley es vivienda turística, es decir, un servicio turístico con reglas propias.
La Ley 2068 de 2020 exige que los prestadores de servicios turísticos estén inscritos en el registro nacional de turismo antes de empezar, incluido quien ofrece su vivienda por plataformas digitales. En propiedad horizontal hay un requisito más: el reglamento debe autorizar de forma expresa ese uso, y la Ley 675 de 2001 es la base de ese reglamento.
El anfitrión lleva la tarjeta de registro de cada huésped, y el administrador tiene una tarea concreta: informar a las autoridades de turismo los apartamentos que se arriendan por días sin autorización del reglamento o sin registro.
Control en portería
El arriendo turístico solo es válido si el reglamento de propiedad horizontal lo autoriza de forma expresa. Ese es el primer filtro.
Lo que debes saber
Si el reglamento no lo menciona, no se entiende permitido. Revisarlo antes de la temporada evita discusiones con huéspedes que ya llegaron.
Todo apartamento que se ofrece por días debe estar inscrito. El propietario puede compartir su número con la administración.
Lo que debes saber
Sin ese número la actividad no cumple la ley y el administrador debe informarlo. Tenerlo en el expediente da claridad desde el inicio.
El propietario o anfitrión envía a portería los nombres, documentos y fechas de entrada y salida de cada huésped.
Lo que debes saber
Así el vigilante no tiene que adivinar ni llamar a nadie a medianoche. El ingreso es rápido y queda registro de quién está adentro.
Los huéspedes deben conocer el manual de convivencia antes de llegar: horarios de ruido, zonas comunes, mascotas y parqueaderos.
Lo que debes saber
Si un huésped incumple, el llamado de atención llega al propietario. Entregarle las normas desde la reserva le conviene a él.
El reglamento define si los huéspedes pueden usar piscina, gimnasio o BBQ, y con qué condiciones. Portería y administración aplican la misma regla.
Lo que debes saber
Cuando cada turno de portería decide distinto aparecen los reclamos. Una regla escrita y conocida evita discusiones.
La salida de los huéspedes también se registra, con hora y cualquier novedad: daños, ruido, llaves sin entregar o vehículos que se quedan.
Lo que debes saber
Ese historial es el respaldo del conjunto si después hay un reclamo. Sin registro, es la palabra del vigilante contra la del huésped que ya se fue.
Sección 01
Llegan huéspedes cada fin de semana al mismo apartamento y el reglamento no autoriza el arriendo turístico. ¿Qué sigue?
1. Documenta. Cada ingreso de huéspedes queda en la minuta, con fecha, hora y número de personas. Ese registro es la base de cualquier paso posterior.
2. Comunica por escrito. La administración le notifica al propietario lo que dice el reglamento y le pide información sobre su registro nacional de turismo, con un plazo para responder.
3. Informa a la autoridad. Si el apartamento no tiene autorización del reglamento o no está inscrito, el administrador debe informarlo ante las autoridades de turismo.
4. Mantén el control de acceso. Mientras se resuelve, el control de acceso sigue igual para todos: registro de cada persona que entra y sale. El papel del vigilante es registrar e informar, no discutir con los huéspedes; la seguridad en portería funciona mejor cuando decide la administración con información en la mano.
5 errores y cómo evitarlos
Consecuencia
Discusiones en portería y decisiones sin respaldo legal.
Cómo evitarlo
Revisa el reglamento antes de la temporada. Comunica a portería lo que está permitido.
Consecuencia
El conjunto no sabe si la actividad cumple la ley.
Cómo evitarlo
Solicítalo por escrito al propietario. Guárdalo en el expediente del apartamento.
Consecuencia
Ingresos lentos y nadie sabe quién está dentro del conjunto.
Cómo evitarlo
Pide la lista antes de cada llegada. Registra nombres, documentos y fechas.
Consecuencia
Sin respaldo ante daños o reclamos posteriores.
Cómo evitarlo
Anota la salida en la minuta. Incluye hora y novedades.
Consecuencia
El administrador incumple una obligación que la norma le asigna.
Cómo evitarlo
Documenta el caso y notifica al propietario. Informa a las autoridades de turismo.
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Conclusión
El Airbnb en propiedad horizontal es posible, pero solo cuando el reglamento lo autoriza, el apartamento está en el registro nacional de turismo y portería sabe quién entra y quién sale.
¿Sabes hoy si el reglamento de tu conjunto autoriza el arriendo turístico, qué apartamentos lo hacen y si portería recibe la lista de huéspedes antes de cada llegada? Para las normas que deben conocer los huéspedes, revisa el manual de convivencia.
Respuestas directas para transformar la operativa de tu propiedad
Sí, siempre que el reglamento de propiedad horizontal lo autorice de forma expresa y el apartamento esté inscrito en el registro nacional de turismo. También debe permitirlo la norma urbanística del municipio.
El reglamento es el que define si se permite. Para cambiarlo, en cualquier sentido, se necesita el voto del 70 % de los coeficientes de copropiedad en la asamblea.
Lo práctico es recibir antes de la llegada los nombres, documentos y fechas de entrada y salida de cada huésped. La tarjeta de registro que exige la ley la lleva el anfitrión.
Notifica al propietario por escrito e informa el caso ante las autoridades de turismo cuando el apartamento no tiene autorización del reglamento o no está inscrito.
Sí. Antes de decidir, revisa si hay reglamentación nueva expedida por el Gobierno. Mientras tanto, rigen la Ley 2068 de 2020 y sus decretos reglamentarios.
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